Il est de plus en plus difficile d'obtenir un crédit, voilà pourquoi

Samir Rahmoune

06 mai 2023 à 10h45

Le volume de prêts accordés par les banques ne cesse de chuter depuis le début d'année en France.

Après de nombreuses années où les banques offraient des prêts à une population de plus en plus nombreuse d'emprunteurs, la situation s'est totalement inversée. Et selon les experts, cette raréfaction des crédits ne devrait pas connaître une fin rapide.

Des taux directeurs en hausse constante

Envie de finalement investir dans une résidence principale ? Autant vous le dire, ce n'est sûrement pas la meilleure période pour le faire. Selon les chiffres de la Banque centrale européenne, les banques commerciales du vieux continent ont durci leurs conditions d'octroi de prêts à des niveaux jamais vus depuis l'année 2011.

Et la première raison de cette situation est la plus simple à comprendre : le loyer de l'argent a explosé. En effet, pour obtenir l'argent qui sera ensuite transmis aux emprunteurs (particuliers et entreprises), les banques se financent auprès de leur banque centrale. Et pour rester rentables, elles doivent ensuite prêter à un taux plus élevé que celui qui leur a été consenti initialement.

Or la banque centrale européenne, comme la FED et les autres grandes banques à travers le monde, ne cesse de faire remonter ses taux directeurs pour combattre l'inflation. Ils sont actuellement compris dans une fourchette de 3,25 à 4 %, fourchette qui n'a jamais été aussi haute depuis 2008. Les prêts des banques commerciales sont devenus ainsi automatiquement beaucoup plus chers, et par la même occasion, beaucoup moins accessibles.

Plus de largesses chez les banques

La situation économique reste instable

Mais ça n'est pas la seule raison à cette chute des prêts accordés. Car, en plus du nombre de dossiers rejetés du fait d'une incapacité à payer des intérêts dorénavant bien plus élevés, les banques doivent aussi faire plus attention en cette période d'incertitude économique. Ne sachant pas la direction vers laquelle l'économie va se diriger, et anticipant une possible récession, les établissements bancaires sont devenus encore plus exigeants sur les profils des emprunteurs qu'ils ne l'étaient il y a deux ans.

Et il semble que la situation soit partie pour durer. Car les banques centrales ont pour objectif de ne pas desserrer les taux tant que l'inflation n'est pas revenue aux environs des 2 %. Actuellement, ce dernier est de 5 % ou plus, dans toutes les grandes économies. Il faudrait, dans ce cadre, espérer un retour à la normale d'ici à 2025 minimum pour nombre d'experts. Autant dire que votre banque aura eu le temps de vous proposer des nouveautés comme l'EPI ou même de nouveaux distributeurs communs avant de proposer des prêts avantageux !

Source : BFM TV; France Info

Samir Rahmoune

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Journaliste tech, spécialisé dans l'impact des hautes technologies sur les relations internationales. Je suis passionné par toutes les nouveautés dans le domaine (Blockchain, IA, quantique...), les questions énergétiques, et l'astronomie. Souvent un pied en Asie, et toujours prêt à enfiler les gants.

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Commentaires (31)

yannadoo

Ajoutez à cela des tarifs prohibitifs des biens et vous aurez vite un marché de l’immobilier à l’arrêt. J’ai acheté ma maison 218k€ en juin 2020, et je vois aujourd’hui des gens essayer de tirer 270k€ pour le même modèle avec renovation complète a faire… et mitoyen…

Zimt

Il faut attendre vers 2038 pour un rebond économique, pas avant.

a-snowboard

Y a un moment ça va chuter. A force de vouloir essayer de vendre cher. Les gens se retrouvent avec un bien invendable, des impôts à payer, et un bien qui sera moins cher car il se sera dégradé. Si en plus c’est plus d’emprunter, il y aura encore moins de demande. Et encore on a pas parlé de la classification énergétique… (je commence a voir quelques bien en F…) Sauf que quand la chute va arriver, ça va faire mal. Très mal. C’est bien pour ça que par chez nous, il est hors de question de payer une ruine plus de 30 000€ à 1h de route d’une ville…

Palou

c’est surtout la loi de l’offre et de la demande

MattS32

justepourlefun: ça va faire mal…mais à qui? Si c’est aux agences immobilières, tant mieux. Les agences immobilières, elles trouveront toujours de quoi tourner. Ceux qui vont souffrir en cas de retournement du marché, ce sont ceux qui avaient payé au prix fort et avec peu d’apport et son contraints de vendre rapidement (par exemple à cause d’un déménagement pour raison professionnelle) et peuvent se retrouver avec un prix de vente inférieur à ce qu’ils doivent encore rembourser… Si en plus ils sont dans un quartier qui déjà à la base à mal évolué, ça peut parfois faire vraiment très mal. C’est un risque à prendre en compte quand on achète, à long terme on prend pas énormément de risque, mais par contre si on se retrouve contraint à vendre à court terme, on peut perdre très gros.

TofVW

Pourtant c’est très simple d’obtenir un emprunt : il suffit de convaincre son banquier qu’on n’en a pas besoin !

tfpsly

justepourlefun: Pas si évident que ça, le gars qui déménage est sensé se reloger également moins cher, déduction faite de la hausse des taux, ce qui est l’hypothèse de départ Plutôt prix de vente - hypothèque restante. Et si les prix baissent significativement, le résultat sera négatif. Donc une perte. Reprendre un crédit pour se reloger sera Mission Impossible : cash dispo négatif, pas d’apport. A prix constant, on dit en général qu’il faut 7 ans pour être au neutre (une vente avant fera perdre, à cause des frais de notaire/frais d’inscription local et taxes et co). C’est plus court en période de croissance des prix, car on récupère plus sur la vente. Si les prix des logements baissent, ça ne va pas passer.

MattS32

justepourlefun: Pas si évident que ça, le gars qui déménage est sensé se reloger également moins cher, déduction faite de la hausse des taux, ce qui est l’hypothèse de départ . Alors, certes, il lui reste le crédit non remboursé par la vente de l’ancienne habitation qui court autant que s’il était resté dans sa première habitation, mais ni plus, ni moins. Non. Tu as obligation de solder le crédit si tu revend le bien. Donc si tu as encore par exemple 100K€ de capital à rembourser et que ton bien ne vaut plus que 80K€, soit il faut que tu apportes 20K€ en plus au moment de la vente, soit tu vends pas… Donc si tu as pas le cash pour apporter ce qui manque, faut que tu contractes un crédit conso pour l’apporter. Sauf que déjà t’es pas sûr de l’obtenir, et en plus un crédit conso c’est généralement des taux bien moins favorables qu’un crédit immobilier… Et derrière, tu arriveras pas à réemprunter si tu veux racheter (0 apport + déjà un gros crédit conso en cours…), donc tu te retrouves avec loyer + mensualité du crédit conso à régler… justepourlefun: Il n’a aucune de raison de reprendre un crédit, puisque l’habitation qu’il vend couvre le prix de la nouvelle Tu n’es peut-être pas en France ? Parce que en France, un crédit immobilier est un crédit affecté spécifiquement à un bien immobilier, avec en général ce bien en garantie hypothécaire sur le crédit. Tu ne peux pas vendre ce bien sans solder ce crédit (et ça fait partie du travail du notaire de s’en assurer, si tu as un crédit en cours sur le bien que tu vends, il va verser directement à la banque le montant que tu lui dois). Tu ne peux pas utiliser ce crédit pour l’achat d’un autre bien (dommage d’ailleurs, parce que avec les taux qui sont vachement remontés, ça pourrait être intéressant de garder l’ancien crédit en changeant de logement…). Certaines banques (pas toutes !) peuvent accepter un transfert du crédit vers un autre bien. Sauf que si tu as par exemple 100K€ d’en cours et que l’autre bien ne vaut que les 80K€ de la vente du premier, la banque n’acceptera pas forcément le transfert du crédit (puisque le bien qui est en garantie du crédit a une valeur inférieure…) et pourra quand même du coup exiger que tu couvres les 20K€ de différence pour procéder au transfert du crédit. Si ton bien n’est pas hypothéqué en garantie du crédit, tu peux effectivement continuer le crédit après la vente. Mais dans ce cas tu auras quand même bien du mal à acheter autre chose, avec déjà un crédit en cours (comme dans le cas où tu soldes en utilisant un crédit conso).

tfpsly

justepourlefun: puisque l’habitation qu’il vend couvre le prix de la nouvelle Faux : si les prix baissent, l’habitation qu’il vend risque de ne pas couvrir l’emprunt. Si elle le couvre, il restera moins d’apport. Bref, ce sera moins facile de trouver un nouveau logement.

Stellvia

Oui enfin la taxe de l’état ( frais de notaire ) serait pas aussi gigantesque l’inflation sur l’immo serait peut être pas à ce niveau depuis des décennies.

MattS32

Oui c’est sûr. Puis sans route pour y aller, sans école, hôpital, police ou pompiers à proximité, etc… c’est sûr que la valeur des biens immobiliers serait pas la même hein.

Gandalf67

Ca s’auto-régule, comme le reste…

Bombing_Basta

Rien à voir. Cite moi un exemple connu, donc documenté, où une taxe est responsable d’une inflation monstre comme dans l’immobilier.

Blackalf

Je ne sais pas comment ça marche en France, mais en Belgique les honoraires (qui peuvent être variables) d’un notaire sont totalement séparés de ce que nous appelons les droits d’enregistrement qui, eux, se paient à l’état. Ces derniers sont de 6%du prix de vente si le revenu cadastral (impôt foncier chez vous) du bien ne dépasse pas 750 €/an, s’il les dépasse c’est alors 12%. Exemple concret, ma maison était vendue 125.000 € en 2006, j’ai emprunté 139.000 € pour couvrir prix de vente/droits d’enregistrement/honoraires du notaire/frais divers (cette méthode était familièrement appelée emprunt à 125%, même si ça ne correspondait pas, mais plus aucune banque ne la pratique aujourd’hui) Pour ce qui est des prix de l’immobilier et toujours en Belgique, ce n’est pas compliqué : le taux d’intérêt des emprunts augmente, les prix de vente baissent, le taux d’intérêt baisse, les vendeurs augmentent leurs prix…au final, ça ne change pas grand-chose pour l’acheteur. ^^

Proutie66

Tu as raison, in fine ça change relativement peu, même si je pense que tout le monde y perd. L’augmentation, mondiale d’ailleurs, des prix de l’immobilier était abusive. Mais les taux le sont aussi… Faites des simulations avant / après… j’ai eu un appart locatif avec un taux de 0.8. Aujourd’hui, ce serait du 3%. La différence est énorme.

Blackalf

Quand j’ai acheté une maison en 1986, j’avais un taux fixe de…plus de 11 %. 4 ans plus tard, il avait tellement baissé que je rachetais l’emprunt et ré-empruntais une somme bien plus élevée pour faire en même temps des travaux. je repartais pour 20 ans au lieu de 16 et remboursais 400 €/mois au lieu de 300, mais tous les travaux étaient faits (salon et cuisine refaits des sols aux plafonds, nouvelle cuisine Arthur Bonnet en châtaignier massif/électro Bosch, un mur abattu remplacé par une arcade, nouvelle chaudière et radiateurs, nouvelle salle de bains, nouveaux meubles, construction d’un garage…ça donne une idée de la somme que j’avais à disposition). Après divorce, remariage et rachat d’une maison, je ne sais plus à quel taux mon prêt était en 2006, mais en 2015 je l’ai racheté en étant content de descendre à un taux de 5,25 %. Alors le prix des biens a certes beaucoup augmenté, mais pour les taux d’intérêt, il faut relativiser. ^^

tfpsly

Blackalf: Je ne sais pas comment ça marche en France, mais en Belgique les honoraires (qui peuvent être variables) d’un notaire sont totalement séparés de ce que nous appelons les droits d’enregistrement qui, eux, se paient à l’état. Ces derniers sont de 6%du prix de vente si le revenu cadastral (impôt foncier chez vous) du bien ne dépasse pas 750 €/an, s’il les dépasse c’est alors 12%. La même chose existe en France, mais on nomme incorrectement le tout (notaire + droits d’enregistrement local + gouv) « frais de notaire ». Blackalf: j’avais un taux fixe de…plus de 11 % Oui mais avec une inflation à deux chiffres De mémoire, le remboursement de la maison de mes parents ne leur coûtait plus grand chose au bout de quelques années.

MattS32

Blackalf: mais en 2015 je l’ai racheté en étant content de descendre à un taux de 5,25 %. Alors le prix des biens a certes beaucoup augmenté, mais pour les taux d’intérêt, il faut relativiser. ^^ Ouch, je suis impressionné par l’écart de taux entre deux pays si proches… En 2015 en France on était largement sous les 3%. Même bien avant, mon tout premier crédit immo était à 4.35% en 2007, et ensuite les taux n’ont quasiment fait que baisser pendant dix ans. Pour l’achat de mon appart actuel j’avais eu fin 2015 une ligne à 2.2 et une ligne à 1.70. Et début 2018 j’ai racheté les deux en une ligne unique à 1.28. À la même période j’ai même des amis qui ont obtenu des taux inférieurs à 1%. tfpsly: La même chose existe en France, mais on nomme incorrectement le tout (notaire + droits d’enregistrement local + gouv) « frais de notaire ». Yep, parce qu’on paye tout au notaire, alors le français moyen qui cherche pas à comprendre, il est convaincu que c’est le notaire qui s’en met plein les fouilles (bon, il est pas à plaindre quand même le notaire, mais pas à ce point ^^). Alors que si j’ai bien compris ce que dit @Blackalf , en Belgique ils payent séparément, en versant directement à l’État la part qui lui revient plutôt que de la verser au notaire. Du coup pas de confusion possible.

Stellvia

Olalala la rengaine des routes et des hôpitaux mon dieu le niveau 🫣

Stellvia

Je t explique chaque acheteur paye son bien 8% plus cher que ce que demande le vendeur, et tu vois pas le rapport avec l augmentation ? Y a f autre facteur mais cette taxe en fait grandement partis.

MattS32

Ah ben oui, je m’adapte hein… Face à la rengaine « les taxes sont la cause de tous les maux » qui ne vole pas plus haut…

MattS32

Stellvia: Je t explique chaque acheteur paye son bien 8% plus cher que ce que demande le vendeur, et tu vois pas le rapport avec l augmentation ? Y a f autre facteur mais cette taxe en fait grandement partis. Avec le même raisonnement simpliste, on peut dire que comme l’acheteur doit intégrer ces 8% dans son prix d’achat, il est disposé à payer le bien moins cher, donc ça fait baisser les prix… La vraie raison de l’augmentation des prix, c’est surtout un déséquilibre offre/demande, notamment à cause de changements sociétaux que le parc immobilier n’a pas suffisamment suivi : l’augmentation de la taille des logements (du coup, en ville, beaucoup d’endroits où des appartements ont été fusionnés pour former des appartements plus grands), l’exode rural, l’augmentation des divorces (qui fait qu’il faut beaucoup plus de logements à population égale) et de la vie en célibataire hors du domicile parental, la forte régression de l’habitat multi-générationnel, le développement des études supérieures… Et plus récemment, une forte croissance du nombre de logements affectés à de la location saisonnière. Et puis bêtement aussi l’inflation : avec une durée moyenne de détention de 8 ans, l’inflation fait déjà rarement moins de 8%, même pendant les dernières années où elle a été particulièrement basse (l’inflation sur 8 ans n’a été inférieure à 8% que entre novembre 2019 et septembre 2021 et n’a jamais été inférieure aux 5.81% maximum des taxes sur les ventes)…

Feunoir

D’apres ce que j’en avais compris les banques n’ont pas besoin d’emprunter l’argent a qui que ce soit ou alors c’est assez minime. Un acheteur emprunte 200K€ à la banque A pour payer le vendeur chez la banque B Un autre acheteur emprunte 200K€ à la banque B pour payer le vendeur chez la banque A 200 - 200 = 0 à donner pour les 2 banques C’est encore + évident quand c’est acheteur et vendeur dans la même banque. Bon bien évidement le problème est plus compliqué, avec plusieurs banques et plusieurs centaines d’emprunteurs mais si c’est bien équilibré c’est quasi sans emprunt à faire pour la banque donc je ne mets pas vraiment l’emprunt aux banques centrales dans la vrai cause, plutôt le risque qui augmente énormément.

casimir79

Ci dessous une représentation du tunnel de Friggit qui donne l’indice du prix du logement par rapport au revenu disponible par ménage. friggit-mars-2023695×486 38.8 KB

Blackalf

tfpsly: Blackalf: j’avais un taux fixe de…plus de 11 % Oui mais avec une inflation à deux chiffres Comme aujourd’hui, mais les taux ne sont pas remontés pour autant au-dessus des 10 %. ^^

Cleindori

Correction : il est difficile pour les pauvres d’avoir un crédit. Si vous avez de l’argent, aucun problème à en avoir davantage grâce à votre banque. C’est quand même merveilleux, le capitalisme.

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