Une caisse de retraite accusait son ex-locataire parisien d'avoir sous-loué illégalement son appartement sur Airbnb. Faute de preuves suffisantes, le tribunal judiciaire n'a retenu qu'une partie des demandes du bailleur.
Sous-louer discrètement son appartement sur Airbnb, sans l'accord de son propriétaire, c'est ce que soupçonnait la Caisse de Prévoyance et de Retraite des Notaires (CPRN) à propos de son locataire parisien. Convaincue d'avoir réuni assez de preuves de cette sous-location illégale, avec une annonce en ligne, des témoignages de voisins, et un constat d'expert, la bailleresse a réclamé en justice près de 40 000 euros de loyers qu'elle estimait détournés. Mais ces indices, un à un, se sont révélés trop fragiles pour convaincre le tribunal judiciaire de Paris, qui a rendu sa décision le 26 juin 2026, comme l'a appris Clubic.
Une annonce Airbnb qui éveille les soupçons du bailleur
L'affaire débutait avec un bail signé le 10 février 2020 entre un particulier et la CPRN, partie demanderesse au procès sous le nom de la SCI CPRN Section C, une société civile immobilière, structure juridique courante pour détenir et gérer un bien locatif. Le loyer est fixé à 3 400 euros par mois, auxquels s'ajoutent 300 euros de charges. Le bail comporte une clause stricte et sans ambiguïté, qui signifie que le locataire doit occuper le logement lui-même, sans pouvoir le sous-louer, le céder, ni y faire habiter quelqu'un d'autre à sa place. Une clause on ne peut plus classique… que la CPRN estime pourtant bafouée dès l'été 2023. Que s'est-il passé ?
Le 26 juin 2023, la CPRN envoie une mise en demeure par courrier recommandé, sommant le locataire de cesser toute sous-location, lettre qui n'aura jamais été retirée au bureau de poste. Deux jours plus tard, la bailleresse fait constater la situation par un expert privé, missionné à sa seule demande. Celui-ci retrouve sur Airbnb une annonce qui décrit un appartement de trois chambres, trois lits et deux salles de bains, situé dans le même quartier que le logement litigieux, loué entre 644 et 815 euros la nuit selon la période. Sur cette annonce apparaissent deux pseudonymes que nous appelerons Zach*, le « Superhôte » qui encaisse les paiements des voyageurs, et Olivier, simple « co-hôte », rôle secondaire généralement chargé d'assister l'hôte principal sans percevoir directement l'argent.
Le locataire finit par résilier son bail (il lui donner congé) le 10 août 2023, avec un départ effectif fixé au 1er novembre. Il vit aujourd'hui au Portugal. Mais l'affaire est loin d'être close, puisque le 27 mai 2025, la CPRN l'assigne devant le tribunal judiciaire de Paris. Elle réclame 39 928 euros au titre des « fruits civils », c'est-à-dire les revenus qu'aurait générés la sous-location et qui, selon elle, reviennent légalement au propriétaire du bien. Elle demande aussi que le locataire produise ses relevés bancaires, sous peine d'une astreinte de 200 euros par jour de retard, ainsi que 1 500 euros de dommages-intérêts. Enfin, elle réclame 8 850,32 euros d'arriérés de loyers, une somme qu'elle ramènera à 5 450,32 euros à l'audience, une fois déduit le dépôt de garantie initialement versé par le locataire.
La CPRN aligne ses indices pour prouver la sous-location
Pour étayer ses soupçons, la CPRN multiplie les indices, chacun apporté par un tiers. Un voisin lui signale, dans un e-mail du 11 juillet 2023, la présence d'une boîte à clés accessible depuis l'extérieur de l'immeuble, mais aucune photo ne vient appuyer cette observation. Deux autres messages évoquent, eux, des nuisances sonores à répétition. La bailleresse affirme en outre que le locataire aurait reconnu l'existence de ces locations lors d'un appel téléphonique le 26 juin 2023, le jour même où elle lui envoyait sa mise en demeure. Quant aux 39 928 euros réclamés, ils résultent d'un calcul reconstitué a posteriori par la CPRN elle-même : elle multiplie le tarif affiché sur l'annonce Airbnb par le nombre de commentaires de voyageurs confirmant qu'un séjour avait bien eu lieu, faute d'avoir accès aux revenus réels perçus par le locataire.
Selon la bailleresse, le locataire n'avait même pas besoin d'être physiquement présent pour organiser cette sous-location, car il aurait pu confier l'accueil des voyageurs à une gestionnaire locale, surnommée Charlotte dans les commentaires de l'annonce. Elle écarte aussi une objection du locataire, qui suggérait que les témoignages des voisins mécontents auraient pu être concertés entre eux. La CPRN estime au contraire qu'il n'y a aucune preuve d'une telle entente. Enfin, le locataire livre son avis d'imposition, qui ne montre aucune rentrée d'argent supplémentaire. Mais la CPRN dit que cela ne prouve rien, puisque l'argent des locations transitait par le compte du Superhôte Zach, et non par celui du locataire, simple co-hôte d'après l'annonce. Il aurait donc très bien pu être payé autrement, sans que cela apparaisse sur ses impôts.
La défense avance un autre scénario. Le locataire produit deux attestations qui racontent la présence continue de son propre fils dans l'appartement durant l'été 2023, et non celle de voyageurs payants. Un premier témoin affirme s'y être rendu presque chaque jour entre mai et fin juillet, précisant que des soirées y réunissaient 50 à 60 personnes ; un second confirme des visites régulières entre le 15 et le 30 juin. Autrement dit, la défense donne une explication alternative aux plaintes de voisinage. Ce ne seraient pas des touristes Airbnb qui auraient dérangé l'immeuble, mais les fêtes organisées par le fils du locataire, un conflit de voisinage réel, selon lui, mais sans rapport avec une quelconque sous-location commerciale. Le locataire rappelle d'ailleurs que ces tensions avec ses voisins l'ont lui-même poussé, un peu plus tard, à résilier son bail.
Sur le volet financier, le locataire conteste aussi le principe même de la dette locative réclamée. Il assure avoir toujours payé son loyer à temps, et met en doute le décompte produit par la CPRN. Il affirme même n'avoir découvert l'existence de cette dette qu'en recevant l'assignation, donc la convocation officielle qui l'informait qu'il était poursuivi en justice. Il ajoute avoir rendu l'appartement en bon état, et refuse enfin de communiquer ses relevés bancaires à la CPRN, expliquant qu'il ne possédait tout simplement pas de compte Airbnb à l'époque des faits qui lui sont reprochés.
Un locataire finalement condamné, mais sur un tout autre motif
L'affaire, reportée à deux reprises depuis décembre 2025, a finalement été examinée à l'audience du 16 avril 2026, puis jugée le 26 juin. Sur le fond, une règle de droit méconnue du grand public a fait toute la différence. Les loyers touchés grâce à une sous-location non autorisée sont légalement qualifiés de fruits civils, des revenus qui reviennent automatiquement au propriétaire du logement, mais seulement s'il parvient à prouver que cette sous-location a bien existé. Or c'est précisément là que le dossier de la CPRN se fissure. Le tribunal a constaté qu'une photo accompagne certes le pseudonyme Olivier sur l'annonce, mais qu'aucune pièce ne permet de l'associer avec certitude au locataire ; et que les photos d'intérieur qui figurent dans le constat ne peuvent pas être comparées à celles du véritable appartement, faute d'éléments de comparaison. Surtout, les commentaires laissés sur Airbnb datent de juin 2023, soit la période où, témoignages à l'appui, le fils du locataire occupait les lieux, de sorte que le signalement de la boîte à clés et les plaintes pour nuisances restent tout aussi compatibles avec cette version des faits qu'avec celle de la bailleresse.
Faute de lien certain établi entre l'annonce et l'appartement, la demande de 39 928 euros est rejetée, tout comme celle des dommages-intérêts. La demande de communication forcée des relevés bancaires tombe elle aussi, comme la sous-location n'est pas prouvée, il n'y a plus de raison d'aller vérifier si de l'argent est arrivé sur le compte du locataire. Le tribunal se montre en revanche plus sévère sur le volet purement locatif, donc les loyers dus jusqu'au départ effectif du locataire. Il relève que le décompte de la CPRN facture l'intégralité du mois de novembre 2023 (3 106,17 euros), comme si le locataire avait occupé les lieux tout le mois, sans justifier pourquoi cette date a été retenue pour marquer la fin de la location. Le locataire avait pourtant prévenu, par courrier du 6 novembre, qu'il ne pourrait pas être présent à l'état des lieux. Il avait alors proposé de laisser un premier trousseau dans sa boîte aux lettres, avant d'expédier le second depuis le Portugal le 8 novembre.
Sur ce point, le tribunal ne remet pas en cause le principe de la dette locative, puisque le locataire n'a pas réussi à prouver qu'il avait déjà réglé les sommes réclamées, mais seulement son calcul. Le tribunal a donc fixé la restitution effective des clés au 15 novembre, ramenant la facture du mois litigieux à 1 941,35 euros, et condamné au final le locataire à verser 4 285,50 euros de solde locatif, c'est-à-dire ce qu'il reste dû sur l'ensemble des loyers, avec des intérêts qui commencent à courir à partir du jugement. Sur les frais de justice, le tribunal le condamne aux dépens, ainsi qu'à 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, somme destinée à rembourser une partie des frais d'avocat de la CPRN, inférieure toutefois aux 2 000 euros qu'elle réclamait. Le locataire, qui espérait de son côté obtenir 3 500 euros pour ses propres frais d'avocat, voit cette demande rejetée. Sous-location Airbnb ou simple conflit de voisinage, on comprend ici que faute de preuve décisive, le doute a profité au locataire, et la CPRN, elle, devra se contenter d'un solde de tout compte bien plus modeste que prévu.
*tous les prénoms ou pseudos ont été modifiés.
